Сама Ирина Мажарова эту ситуацию комментирует иначе. Прежде всего, она возмущена тем, что известный телеведущий постоянно угрожает ей полицией, пугает, что взломает дверь и выселит ее на улицу. Она-то знает, что выселить ее может только суд. Ирина уверена, что имеет полное право проживать в этой злополучной квартире. Дело в том, что в ней у женщины располагалось офисное помещение, под которое она и арендовала квартиру еще в 2006 году. Но в 2010 году случилось так, что Мажарова осталась без своего жилья, поэтому и была вынуждена переехать в свой офис. Гражданка отлично разбирается в своих правах и знает, что при продаже недвижимости право первоначального выкупа имеет арендатор. Должны были прийти, осмотреть помещение, выяснить, есть ли там кто-то, но никто квартиру даже не осматривал. Ирина удивлена, что у Андрея Малахова появился документ, свидетельствующий о том, что перед оформлением сделки квартира была осмотрена, и никого в ней не было обнаружено. По словам женщины, в этой бумаге даже указано неверное количество комнат – три вместо четырех.
Журналистам Ирина Мажарова рассказала, что уже имела опыт общения с Андреем Малаховым, и тоже по поводу недвижимости. Оказывается, гражданка продавала ему квартиру, соседнюю с ее офисом. Более того, квартира в соседнем подъезде на этом же этаже также является собственностью известного телеведущего. Ирина предполагает, что теперь Андрей решил объединить все три квартиры, именно поэтому и ведет себя так вызывающе с тем, кто ему в этом мешает. Но сдаваться Ирина Мажарова не собирается. Именно она подала в суд исковое заявление, в котором просит закрепить за ней право первоначального выкупа недвижимости. А пока будет идти разбирательство, переезжать она никуда не планирует, несмотря на все угрозы Андрея Малахова.
Рассмотрим спор с учетом общих правил действующего законодательства.
Как нам известно, Ирина Мажарова обратилась в Хамовнический районный суд г. Москвы и к Департаменту жилищной политики г. Москвы с требованием о признании за ней первоначального права выкупа спорного жилого помещения. Основанием такого требования явилось то, что она была арендатором помещения в течение 6 лет.
По мнению другой стороны спора – Андрея Малахова, Ирина Мажарова не имеет никаких прав на данное жилое помещение, поскольку спорная квартира еще с 80-х гг. состоит на балансе у города и была ранее выведена из жилого фонда.
А. Малахов в свою очередь приобрел квартиру у Департамента жилищной политики г. Москвы по договору купли-продажи, тем самым оформив право собственности на помещение.
Имеются также сведения о наличии договора аренды в отношении спорной квартиры. Однако, кто являлся арендатором жилого помещения – сама Ирина Мажарова или, как она сама указывает, ее партнеры по бизнесу, неизвестно.
Андрей Малахов обратился в суд с требованием о выселении гражданки Мажаровой из приобретенного и принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения. До настоящего времени ни по иску Мажаровой, ни по иску Малахова суд решение не принял.
Рассмотрим преимущественное право покупки, о наличии которого заявляет И.Мажарова, с точки зрения законодательства.
В соответствии со ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрен в последующем выкуп арендуемого имущества. Выкуп происходит только по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором.
Выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам законодательства о приватизации.
Как указано в ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении ряда условий, установленных ст. 3 ФЗ.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам − субъектам малого и среднего предпринимательства копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В случае согласия арендатора на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Исходя из вышеназванных норм и сложившейся судебной практики, можно сделать вывод, что преимущественное право может быть реализовано только при условии нахождения спорного имущества во владении арендатора на момент вступления в силу вышеназванного ФЗ № 159-ФЗ.
Таким образом, для определения прав Ирины Мажаровой необходимо установить, в каких именно договорных отношениях она состояла с Департаментом жилищной политики и состояла ли вообще.
Что касается требования Андрея Малахова о выселении Ирины Мажаровой из спорного жилого помещения. То основанием возникновения права на спорное жилое помещение у А.Малахова является договор купли-продажи, заключенный в Департаментом жилищной политики на приобретение квартиры. В соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 551 ГК РФ переход права на жилые помещения подлежит обязательной государственной регистрации.
Как мы видим, Андрей Малахов является собственником данного жилого помещения (то есть переход права зарегистрирован в установленном законом порядке), в результате чего у него возникли жилищные права и обязанности (ст. 10 ЖК РФ). Основание возникновения права Ирины Мажаровой на жилое помещение на сегодняшний день ничем не подтверждено.
Только собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Таким образом, в случае установления судом отсутствия у Ирины Мажаровой прав и законных оснований на проживание в спорной квартире, она подлежит выселению по правилам жилищного законодательства РФ.